全球今热点：购房、买地受限？全球房地产市场变幻，国人海外置业需谨慎乐观

“中国女子买下日本小岛”“美国多州考虑禁止中国人购地买房”，连日来的新闻背后，是“中国制造”在满世界抢订单的同时，“中国购买”在海外境遇不同。当全球人员流动继续恢复，中国购房者的身影汹涌，但在海外房地产市场上，中国购房者并不是一路鲜花、大受欢迎。

房产是已经不满足于只是身处中国头部城市的高净值家庭进行资产配置的重要部分，弄清了“谁在买？”“怎么买？”“划算吗？”这三大问题的这部分中国购房者很早开始了面向世界范围的投资、置业征途，并一度搅动了全球房地产生态。在国内房地产市场低迷的当下，“东方不亮西方亮”似乎有了最新的解读，仍有不少购房者有意愿海外置业。

仅以中国购房者最为青睐的美国、日本、澳大利亚三处房地产市场来看，中国购房者长期是上述区域房地产市场的重要国际买家。

(资料图片仅供参考)

2022年，美国房地产市场迎来了成屋销售连续十多个月的负增长，连续上涨了多年的房价让美国房地产市场的新房、二手房成交量均下降了30%左右，海外投资者的房屋购买量也同比、环比均下降了近3成，此时传出的多州限制中国购房者传闻让业界非常不解，毕竟中国购房者是美国房地产市场的海外买家主力之一。

2022年，变得便宜了的日元使得本身就有回报率高、流动性高等特点的日本房产迎来更多投资者，年度销售同比增加8成。日本地价出现了多年来的首次上涨，其中住宅用地更是迎来30年来的首次上涨，但日本房地产的尴尬在于，住房产品特别是东京圈地区的数量供应不足导致价格上涨，数十年来，日本民众似乎都在热衷于搬往东京圈地区，而今日本本国购房者开始对购房产生犹豫，当然海外投资者似乎并不在意这点涨幅。

虽然中澳两国经贸波折，但中国购房者是澳大利亚住宅产品的最大海外购买群体，超出第二大群体足足数倍。2022年，澳大利亚房地产市场受利率上调等因素影响，主要地区的房价下跌超过10%，为最高年度跌幅，但从业者并不慌张，他们预测新的一年将有大量中国购房者到澳洲现金置业。

因为几乎不存在语言障碍，新加坡是另一个大受中国购房者青睐的置业目的地，楼盘均价一升再升也不能阻止中国购房者的热情。中国购房者在新加坡购买的私有房产占新加坡所有海外消费者购房总量的近3成，是新加坡房地产行业的最大海外买家，据预测今年到访新加坡置业的中国购房者还将创纪录。

业内人士对中国购房者的看法非常一致，其映射着“出国梦”“致富梦”“保值梦”，“优化家庭资产配置”只是最有范儿的一个说法而已。

陷入低迷的全球房地产市场大多在待客蓄水，但海外置业其实有着基本的门槛和复杂的要求，房产的质量好坏当然重要，而房产所占土地的升值前景和投资价值正成为更加关键的问题。并不是所有的国家和地区都适合去置业，国内房地产在跌宕起伏，国外也并非一池静水，市场有些疲软、部分区域“空屋”大增是很多国家房地产市场近年来的常态。经济稳定、法律成熟、货币汇率相对稳定的国家是投资首选，对地理环境的考察也需要提上日程，海景房固然漂亮，但容易受海啸袭击的海岸线显然要谨慎考虑，一些有火山、地震隐患的国家和地区也要仔细思量。

“信息不对称”是海外置业的最大痛点，在国内买房时，开发商的品牌和实力、房产的地理位置、项目配套程度等信息哪怕再被遮掩，购房者也能通过各种渠道获得并充分考虑后再行出手。但海外置业就不一样了。若没有海外留学、居住经历，又没有足够的时间实地考察，对当地的环境、政策不能做到及时掌握，将大部分希望寄望于房产中介机构，这样的投资安全性并没有足够的保障可言。

海量信息的筛选因为语言的转换问题，并不能保证精确与全面，遇到当地经济形势有所变化也不能及时调整投资策略。而且，海外置业时一定要聘请专业的中介机构和律师，一来充当了解当地市场的顾问，二则可以增强交易的安全性。但他们也只能引为助力之一种，离“完全信任”还是有相当距离。

“政策变动”的风险在近些年让不少海外置业者很是“受伤”。一旦海外购房者达到了一定量级，影响到当地居民的正常需求，当地政府势必会出台一些新的税费政策或行政手段。近期来自日本、美国等方面的新闻已有类似举动。而且，因为文化背景的差异，中国来的新业主与当地社区居民的交流、融合问题有些时候并不是那么舒畅，“花钱买不来笑脸”的现象在一些热门置业地区一直存在。

可以预见的是，新的一年里全球经济秩序并不能完全恢复，因汇率、政策等因素带来的海外置业窗口期本身就在迅速变化中，如何保障海外置业时选定资产的定价权和现金价值，并不轻松。